나쁜 짓에 당하지 않는 토지 투자 방법 정답은 이 안에 있다

옛날부터 돈이 생기면 땅을 사서 모아야 한다고 할아버지가 그러셨다.
많이 어렸을 때라 돈 생기면 떡볶이 사 먹어야지 왜 땅을 사냐고 생각했었는데
지금에 와서 토지의 특성을 살펴보면 왜 땅을 사라고 말씀하셨는지 이해가 된다.

땅은 가격이 떨어지지 않으니까 안전자산이라는 말들을 한다.
그건 땅에 돈을 묻어놓은 사람들의 바램이기도 하지만
실제로도 땅값이 떨어지는 경우는 매우 드물기 때문에 맞는 말이기도 하다.
그 이유가 토지의 특성에 담겨있다.

'고정성, 영속성, 부증성, 개별성, 인접성' 5가지로 나뉘는 데 하나씩 살펴보도록 하자.

 

1. 고정성

단어 그대로 어떤 땅의 위치를 인간의 힘으로는 이동시킬 수 없다는 뜻이다.
땅 위에 지어진 건축물이나 조형물은 옮길 수 있지만 그 땅 자체를 파서 옮긴다고 한들
흙이나 돌을 옮기는 것이지 그 땅 자체가 옮겨지는 것은 아니다.
즉, 내가 어떤 땅을 산다면 그 땅은 지구가 사라지는 날까지 계속 그 자리에 있게 된다.

 

​2. 영속성

고정성과 연계되는 특성이다.
위치도 옮겨지지 않지만 지구가 사라지는 날까지는 사라지지도 않는다.
주식처럼 상장폐지 될 염려도 없다는 뜻이다.

 

​3. 부증성

나라에서 진행하는 간척사업 등을 제외하고 더 이상 수량이나 면적이 증가하지 않는다.
거래될 수 있는 매물의 개수가 고정적이기 때문에 만약 어떤 이슈로 인해 토지 수요가 늘어난다면 가격은 상승할 수밖에 없다.
개인적으로는 이 특성이 토지투자를 하는 가장 매력적인 이유이다.

 

​4. 개별성

땅의 위치마다 각각 모두 다른 특징들을 가진다. 아무리 인접한 땅이라고 해도 도로, 역, IC와의 거리 또는 오션뷰, 학군 등 다양한 차이를 가진다.

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5. 인접성

인접한 지역에 어떠한 호재가 발생하면 그에 대한 수혜를 분명히 받게 된다.
그렇기 때문에 항상 뉴스를 보고, 도시기본계획을 들여다보는 등의 노력이 동반된다면 성공할 확률은 조금 더 상승할 수밖에 없다.

이런 특성들을 보면 토지투자는 무조건 성공해야 하지만 우리 주변에는 사기를 당했다는 사람들이 종종 있다.
사기당하는 사람들의 이야기를 가만히 들어보면 대부분 지금은 얼마인데, 여기에 호재가 있어서

몇 년 지나면 오를 거라고 소개를 받았다고 한다.
전형적인 기획부동산의 수법이라고 할 수 있다.

 

기획부동산은 개발제한구역이 풀리면서 가격이 오를 거라는 식으로 꼬시는 경우가 많다.
물론 개발제한구역이 풀리면 당연히 가격은 오르겠지만 보장되지도 않는 데다
이미 그쪽에서 이윤을 붙인 상태로 호구를 찾아 돌아다니는 하이에나들이기 때문에

더 오를 가능성은 희박하다고 봐야 한다.

그렇기 때문에 "절대 농지인데 풀리면 엄청 올라요" "그린벨트 해제되면 난리 납니다" 이런 말에 속으면 안 되고,
철저하게 팩트에 기반해서 정보를 살펴보고 내가 스스로 땅을 물색해야 한다.

사기를 피하는 토지 투자 방법은 법적 효력이 있는 서류들을 꼼꼼하게 살펴보는 것이 가장 좋다.

 

4가지만 확인하면 이 땅이 진짜 가치가 있는 땅인지 아닌지를 알 수 있게 되는데,
등기부등본(법적 소유권), 토지이용계획 확인서(사람으로 치면 스펙), 토지대장(사람으로 치면 민증), 지적도 등본(토지이용계획 확인서만 봐도 됨)이다.
이 서류들은 인터넷으로 쉽게 확인할 수 있으니 무조건 살펴보도록 하자.​

 

인터넷등기소 : http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp -> 등기부등본(700원)
LURIS 토지이용 규제정보서비스 : http://luris.molit.go.kr/web/index.jsp -> 토지이용계획 확인서(무료)
정부 24 : https://www.gov.kr/portal/main -> 토지대장(무료) / 지적도(무료)

 

​이것들이 뭔데 토지 투자 방법이라고 하는지 알아보자.

1. 등기부 등본

​등기부등본은 해당 토지의 법적 소유권이 누구한테 있는지를 확인할 수 있다.
땅뿐만 아니라 건물에 대해서도 거래를 하기 전엔 무조건 확인해야 하는 서류다.

등기부등본에는 지번과 소유권, 근저당 등이 자세하게 기재되어 있는데
특히 근저당의 유무와 매수 및 매도는 언제 얼마에 진행됐는지를 확인해야 한다.
기간은 얼마 안 됐는데 내가 소개받은 가격보다 현저히 낮게 거래가 됐다면 조금 더 파고 들어가야 한다.
그 땅에 근저당은 얼마가 잡혀있는지도 당연히 확인해야 하는 사항이다.​

2. 토지이용계획 확인원

​토지이용계획 확인원은 그 땅이 진짜 가치 있는 땅인지가 어느 정도 확인이 되는 서류다.
LURIS 토지이용 규제 서비스에서 열람이 가능하고 토지의 지목 및 용도,

주변 도로 현황과 개발계획 등을 확인할 수 있다.
계획도로나 지역지구 등 지정여부, 규제사항 등을 상세히 확인할 수 있기 때문에
군사보호시설이나 보존산지, 개발제한구역 등을 확인해서 피해야 할 입지를 걸러낼 수 있다.

3. 토지대장

토지대장에는 소유주와 소유일, 지번, 공시지가 등이 기재되어 있다.
개별공시지가, 기준일과 함께 연도별로 공시지가의 변화 흐름도 알 수 있다.
이때 공시지가는 ㎡으로 표시되기 때문에 평당 얼마인지를 확인하려면 3.3을 곱해주면 된다.

 

소유자를 확인하면 이 땅이 기획부동산에서 가지고 있는 땅인지를 어느 정도 확인할 수 있는데,
소유자에 OOO 외 O명이라고 표기되어 있다면 지분투자로 여러 명이 들어간 땅이라는 소리다.
지분투자는 기획부동산에서 파는 땅의 대표적인 투자 방식이다.

 

4. 지적도 등본​

마지막으로 지적도 등본은 지목과 땅의 모양새를 확인할 수 있다.
사실 토지이용계획 확인서에 다 포함된 내용이지만 필지마다 각각의 지목과 주소를 확인할 수 있다.

이렇게 안전한 토지 투자 방법으로 확인해야 할 서류 4가지에 대해 설명했다.

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이것들만 확인하면 무조건 안전할까?
그냥 눈으로만 보고 '이렇구나'로 끝날 것이 아니라

'이건 이래서 괜찮고 저건 저래서 안 되겠다'를 파악할 줄 알아야 한다.

그러려면 반드시 현장 답사가 동반되어야 한다.

 

다시 말하지만 부동산 투자는 무조건 발품이다.
간혹 인터넷에서 지도나 로드뷰 등으로 쓱 보여주면서 설명하는 부동산들이 있는데 분명 도로가 있다고 해도

지목이 도로가 아니라면 간이 도로이기 때문에 맹지로 보는 게 맞다.

 

토지투자는 아파트나 상가, 오피스텔보다 더 많은 공부가 필요하다.
단기 수익은 어렵고 장기전으로 가야 하는 경우가 많기 때문에 입지 분석을 정~~~ 말 철저하게 해야 후회하지 않는다.
사기를 당하지 않고 성공 확률을 높이는 토지 투자 방법은 노력임을 잊지 말자.