토지보상 절차 및 방식 등 꼼꼼하게 살펴봐야 할 체크리스트

이번에 친구 아버지가 소유의 땅이 보상을 받게 됐다고 전화가 왔다.

얘기로만 들었는데 뭐냐고 말이다.

주변에서 들리는 얘기만 들어보면 토지보상을 받으면 다들 돈방석에 앉는 걸로 착각하는 경우가 있다.

이 친구도 마찬가지였고, 전화를 했을 때부터 이미 목소리가 굉장히 상기되어 있었다.

뭐 결과적으로 큰돈을 벌게 된 것은 맞았지만 모든 경우가 이에 해당되지는 않는다.

 

간혹 토지보상을 노리고 투자를 했다가 강제 수용당하면서 어마어마한 손해를 보는 경우가 있다.

그 와중에 강제수용이 되면서 대토를 받으면 그나마 다행이지만, 그 외의 땅은 죽을 때까지 빛을 못 보기도 한다.

토지가 수용되면서 보상을 받게 되는 종류에는 크게 2가지가 있다.

첫 번째는 말 그대로 돈으로 주는 보상비 지급 방식이 있고, 당으로 다시 돌려주는 방식이 있다.

'땅을 수용해서 땅으로 돌려 준다고??' 하고 이상하게 생각할 수 있지만

이 글을 끝까지 읽고 나면 모두 이해가 되리라 생각한다.

 

먼저 보상비 지급의 경우 단어 그대로 생각하면 된다.

내 땅에 해당하는 돈을 주고 수용을 해가는 방식인데, 그 금액은 통상 공시지가의 1,7~2배가량 된다.

여기서 중요한 건 실거래가가 아니라 '공시지가'라는 점이다.

토지의 공시지가는 실거래가와 차이가 꽤 많이 나는 편이기 때문에 손해가 크다.

두 번째 땅으로 돌려받는 방식의 경우는 손해보다 이익이 큰 방식으로 볼 수 있다.

가치가 낮았던 땅을 가치가 높아진 땅으로 되돌려받는 방식이기 때문이다.

이것은 대토와 환지로 또 분류할 수 있는데 대토는 내 땅 말고 주변의 개발지로 돌려받는 것이고,

환지는 가치가 높아진 내 땅으로 다시 돌려 받는 것이다.

 

우리는 손해를 보는 것보다 이득을 보는 것에 관심이 많기 때문에 대토와 환지에 대해서 좀 더 깊게 들어가 보겠다.

먼저 대토 보상을 살펴보자.

대토는 수용되는 내 땅으로부터 20km 이내의 토지를 매입할 수 있는 권한을 갖게 된다.

그 토지를 매입할 때 취등록세가 면제되고, 양도세 역시 절감된다.

 

이게 보상비로 받는 것보다 수익률이 훨씬 높긴 하지만 해당 사업이 지체되면 생각지 못한 문제에 마주하게 된다.

사업이 지체되면 그 기간 동안 땅 값이 오르게 되고 처음 계약 시 얘기됐던 매입금액이 재정산되면서 추가 비용이 발생한다.

지주들은 그 추가 비용을 부담하지 못해 눈물을 머금고 보상비를 신청하는 경우가 있기 때문에 어떤 사업인지,

시행사와 시공사는 어떤지 잘 살펴보고 선택을 해야 할 필요가 있다.

다음 환지 보상은 수용된 내 땅을 예쁘게 구획정리를 해서 개발까지 마친 후에 다시 돌려받는 방식이다.

모양이 가지런해지면서 면적은 조금 줄어들겠지만 용도 변경을 통해 가치가 그야말로 떡상하는 케이스다.

마찬가지로 사업이 지체되면 돌려받는 데까지 기간을 보장받을 수 없다는 단점이 있다.

 

대토와 환지 중에 어느 것이 더 좋은지를 따지기도 하는데 사실 뭐가 낫다고 단정 짓기는 어렵다.

둘 다 땅으로 보상을 받는 것이고 토지보상 절차도 크게 다르지 않다.

 

앞서 보상을 받을 때 구획정리를 하고 돌려받으면서 면적이 줄어든다고 이야기했는데, 그 비율을 감보율이라고 한다.

감보율은 "내가 당신의 땅을 가치 있게 만들어 줬으니 내가 조금만 가져갈게!"라고 생각하면 된다.

내 땅을 개발시켜준 것에 대한 대가 정도 되겠다.

그렇기 때문에 임야처럼 개발에 큰 시간과 비용이 드는 경우는 80%까지 나오기도 하는 게 감보율이다.

 

비록 큰 비율의 땅을 내줘야 하지만 임야의 경우에 기존에 100%보다 개발 후 20%의 가치가 훨씬 크기 때문에 손해는 아니다.

감보율은 통상 40~80% 정도로 생각하면 되고 대부분이 이익을 보게 된다.

이 정도 정리하면 대충 토지보상 절차에 대한 설명은 다 한 것으로 보인다.

투자를 좀 해본 사람들이라면 어떻게 땅에 투자를 해야 돈을 벌겠구나라는 그림이 그려졌을 것이다.

부동산 투자는 크게 다른 게 없이 딱 한 가지만 기억하면 된다.

'저평가되었을 때 사서 가치가 높아진 후 되파는 것'

 

아파트나 상가에 비해 토지는 보상비를 받고 수용되는 케이스가 있기 때문에 조금 더 발품을 팔아야 한다.

공시지가보다 싸게 매입할 수 있는 땅을 찾아야 수익을 낼 수 있다는 얘기다.

 

'나는 무조건 환지나 대토로 선택할 거야'라고 생각하고 공시지가는 배재하는 사람들도 종종 있다.

하지만 최근에 선택이 아닌 무조건 현금 보상으로 진행하는 경우도 꽤 있기 때문에 미개발지를 매입할 때는

무조건 공시지가 밑으로 매수해야 성공할 수 있다는 사실을 명심하도록 하자.

운에 맡겨서 대토나 환지를 노리기보다는 조금 더 안정적으로 모든 가능성에 대비하는 투자가 올바른 투자라고 생각한다.