부동산 투자 할 때 무조건 걸러야 하는 3가지

우리가 어떤 것을 처음 하게 되면 작은 속삭임에도 쉽게 흔들리거나 넘어가버릴 수 있다.

그로 인해 발생하는 피해가 작거나 없으면 다행이지만 그 반대라면 땅을 치고 후회할 수밖에 없는데,

부동산 투자를 할 때에도 마찬가지로 적용되는 이야기다.

 

일반적으로 생각하기에 소규모보다는 큰 비용이 드는 투자가 바로 부동산 투자이기 때문에

어떤 달콤한 말에 속아 잘못된 선택을 하게 된다면 그 피해는 당연히 크고,

그로인해 발생하는 추가적인 문제들도 감당하기 힘들 수 있다.

 

따라서 초보들이건 중수, 고수들이건 무조건 피해야 하는 부동산 투자계의 3대장을 알려줄 테니 어디선가 정보를 얻는다고 해도

지금부터 알려주는 것과 관련된 내용이라면 그냥 믿고 거르도록 하자.

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첫 번째, 지역주택조합

간혹 신문광고나 현수막 등을 통해서 주변 시세 대비 분양가가 훨씬 저렴한 아파트 공고를 볼 수 있다.

심지어 청약통장도 필요 없다고 하는 경우가 많고, 입지도 인프라도 모두 뛰어나다고 광고를 해대다 보니

부동산 투자든 내 집 마련이든 알아보던 사람들이라면 누구든 혹할 수밖에 없다.

 

마치 일반 분양광고 같지만 자세히 듣어보면 지역주택조합원 모집 공고인 경우가 많다.

잘 모르는 사람들이라면 '그게 그거 아냐?'라고 생각할 수 있지만 아예 뿌리부터 다르다고 생각하면 된다.

 

일단 지역주택조합 아파트가 뭔지 설명하면,

무주택인 조합원들로부터 투자금을 먼저 모은 후에 시공사를 선정한 뒤 짓는 아파트다.

즉, 아직 아파트를 지을 준비조차 되지 않은 상태의 유령 아파트라고 할 수 있다.

 

아파트를 짓기 위해서는 해당되는 부지의 95% 이상을 매입해야 하는데, 공고에서처럼 입지가 좋은 곳이라면

기존의 건물에 임대 수요가 꾸준하게 발생하기 때문에 부지 매입 자체가 쉽지 않다.

투자금이 모인다고 해도 언제 지어질지 모른다는 이야기다.

또한 무주택자 세대주여야만 지역주택조합원의 자격이 주어지는데, 조합의 설립 인가 시점부터 조합이 해산되는 날까지

그 자격 조건을 유지해야 하기 때문에 그 기간 내에는 주택을 보유할 수 없다는 단점이 있다.

언제 지어질지도 모르는 아파트 기다리는 시간에 다른 주택도 살 수 없다는 이야기다.

 

통계에 따르면 지역주택조합의 사업 성공률이 약 30%가 채 안된다고 하는데,

그 낮은 확률에 투자를 하느니 그냥 가지고 있는 편이 낫다고 본다.

만약 아무리 뜯어말린다고 해도 정 투자를 하고 싶다면 한 가지는 무조건 확인하도록 하자.

<<직접 등기부등본을 떼고, 아파트를 지을 부지를 매입했는지 확인해야 한다>>

 

두 번째, 호텔 객실 분양

호텔 객실 분양은 다소 낯선 부동산 투자처라고 할 수 있다.

분양형 호텔은 2012년부터 중국인을 중심으로 해서 외국인 관광객이 대폭 늘어남에 따라서 숙박 시설이 부족해졌고

이때, 정부가 법적으로 허가해주면서 등장하게 된 수익형 부동산이다.

처음엔 고수익 창출에 대한 기대감에 많은 투자자들이 몰렸으나 지금은 가장 피해야 할 부동산 투자처로 손꼽힌다.

 

분양형 호텔의 수익구조를 살펴보자.

분양사가 투자자들에게 객실을 각각 분양하고 매월 발생하는 수익금을 배분하는 방식으로 운영된다.

겉보기에는 별 문제가 되지 않을 것처럼 보이지만 속내를 들여다보면 얘기가 달라진다.

투자자가 분양사와 계약을 체결함과 동시에 호텔 운영을 맡을 위탁사와도 계약을 하게 된다.

즉, 분양을 하는 업체와 운영을 하는 업체가 다르다는 이야기다.

운영을 맡은 위탁사가 운영과 수익금 배분을 맡게 되는데, 이 과정에서 수익금의 내역이 불분명하기도 하고

수익금 지급에 대한 내용을 지키지 않더라도 분양사는 손해가 없기 때문에 문제 해결을 위해 주도적으로 나서지 않는 경우가 많다.

 

실제로도 이 같은 문제들이 꽤 자주 발생하고 있고, 올해(2020년) 기준으로 전체 분양형 호텔 중 소송을 이미 진행했거나,

현재 소송이 진행 중인 곳이 전체의 1/3이나 된다.

 

심지어 2020년 들어서는 코로나로 인해 관광객까지 감소하면서 수익 자체를 올리지 못하는 경우가 태반이다.

보통 분양형 호텔 공고를 보면 10% 이상의 수익률이 언급되는데, 이를 위해선 평균 객실 점유율이 90%가 넘어야 한다.

'수익이 안 나면 그냥 팔면 되잖아?'라고 생각할 수 있으나 매매 수요가 워낙 적기 때문에 그 마저도 쉽지 않다는 점을 명심하자.

 

세 번째, 기획 부동산

기획 부동산은 앞서 설명한 두 가지에 비해 꽤 낯이 익은 이름일 것이다.

예전부터 뉴스나 신문에서 기획 부동산을 조심하라는 말을 많이 들었으리라 생각한다.

 

기획 부동산은 대체로 토지를 대상으로 하는데, 토지는 다른 수익형 부동산에 비해 더 큰 규모로 거래가 이뤄지기 때문에

소액투자가 쉽지 않다는 점을 노려 여러 명이 모이면 소액투자가 가능하다는 점을 내세운 것이다.

여러 명으로부터 소액투자를 받아 땅을 매입하고, 차후 다시 매도하면서 발생하는 수익금을 배분하는 형태라고 보면 된다.

대부분 큰 임야를 싼 가격에 매입한 후, 개발 호재를 앞세워 투자자들을 모집하는 경우가 많다.

문제는 해당 지역에 호재가 있다고 하더라도 해당 토지의 개발 여부는 불투명한 데다,

투자자들의 수가 많기 때문에 내 마음대로 팔기도 쉽지 않다는 것이다.

 

정말 안 좋은 케이스에는 정말 쓸데없는 땅에 내 돈만 묶이게 될 수 있다.

이렇기 때문에 부동산 투자 전문가들은 모르는 번호로 전화가 와서 토지 투자를 권유한다면 그냥 피하라고 조언한다.

조금이라도 관심을 보이면 바로 먹잇감이 되어 작업(?) 당할 수 있으니 딱 잘라 거절하는 것이 좋다.

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지금까지 부동산 투자를 할 때 피해야 하는 3가지에 대해 설명했다.

<지역주택조합, 분양형 호텔, 기획 부동산>이라는 단어가 들어간다면 그냥 피하는 게 정신건강에도 좋고 내 자산도 지킬 수 있다.

 

기획 부동산의 경우는 "저희가 기획 부동산인데요"라고 하지 않기 때문에, 잘 살펴봐야 한다.

전문가들의 이야기대로 대뜸 전화가 와서 토지투자를 하라고 한다면 그냥 거르자.

필지 하나에 여러 명이 투자를 한다고 하는 것도 그냥 거르자.

 

마지막으로 한 번만 강조하고 마무리 짓겠다.

제발 저 3가지는 피하자.