근생빌라 매매 혹은 전세 계약하면 큰일나는 이유

일반적으로 주택에 투자를 한다고 하면 대부분이 아파트를 이야기한다.

가장 선호도가 높고, 선호도가 높으니 자연스럽게 대부분의 주택은 아파트로 지어질 수밖에 없다.

 

하지만 비교적 저렴한 가격에 넓은 평수에 거주할 수 있다는 이유로 빌라를 선호하는 사람들도 종종 있는데,

그런 사람들은 투자도 아파트보다 빌라를 선호하기도 한다.

 

빌라를 구하러 발품을 팔다 보면 간혹 저층 건물 중 특히 더 저렴하게 나온 매물을 볼 수 있다.

그런 건물을 못봤다고 하더라도 언젠가 한 번은 마주칠 수도 있으니 꼭 명심하자.

"저렴하다고 꼭 좋은건 아니다"

그런 특히 저렴한 빌라들의 등기부등본을 확인하면 용도가 근린생활시설로 되어있는 케이스가 있다.

이런 건물을 '근생빌라'라고 한다.

근린생활시설은 주택가와 인접하여 주민들의 생활에 편의를 줄 수 있는 시설물을 말한다.

지금까지 읽었다면 의문이 한가지 생길 것이다.

'편의시설이라는 건데... 왜 빌라지..?'

 

이런 정보가 없이 그냥 발견했다면 용도가 주거지가 아니어도 큰 문제가 없을 것이라 쉽게 생각하고,

너무 저렴한 가격적인 메리트에 반해 근생 빌라 매매를 선택하는 경우도 더러 있다.

거의 전세와 매매 가격이 10% 이상 싸게 구할 수 있으니 잘 모르는 사람이면 누구라도 혹할 수밖에 없다.

BUT! 지금부터는 생각을 고쳐먹도록 하자.

근생빌라 매매, 전세는 생각도 하지 않는 것이 좋다.

 

앞서 설명했듯 근린생활시설은 상업용 건물인데, 그것을 불법 개조하여 주거용으로 만든 게 근생빌라라고 할 수 있다.

최근 들어 근생빌라가 많이 생겼다고 하는데 그 내부는 주거형 빌라와 다를바 없어서 초보자들에겐 좋아 보일 수 있다.

 

이게 왜 좋지 않은지를 알기 위해서는 근생빌라가 왜 만들어졌는지부터 보면 된다.

건축주가 이익을 내기 위해서 불법행위를 통해 근린생활시설을 마치 주택인 것처럼 바꾸는 것인데,

왜 건축주에게 이익이 나는지를 살펴보도록 하자.

대한민국 부동산의 핵 서울시를 예로 들어서 설명하자면 이렇다.

서울의 주차장법은 빌라나 다세대에는 65~75㎡ 당 1대의 주차시설을 만들어야만 한다.

하지만 근생의 경우 약 3배인 200㎡ 당 1대만 만들면 되고, 심지어 그 공간은 용적률에서 빠진다.

 

따라서! 주차장도 조금만 만들어도 되고 건물도 더 높게 올릴 수 있다는 말이다.

건물을 지어 임대 수익 혹은 매매 수익을 내려는 건축주에게는 당연히 이익이 클 수밖에 없다.

 

반면 근생빌라 매매나 전세를 선택한 집주인 혹은 세입자의 경우는 주차공간 부족으로 주차난을 겪기 쉽고,

간혹 주차 시비까지 붙는 경우가 생겨 큰 어려움을 겪기도 한다.

 

단순히 주차 하나 때문에 근생빌라 매매를 피하라고 이야기하는 것은 아니다.

어찌 보면 가장 중요하다고 할 수 있는 대출과 세금 부분에서도 매매를 한 매수인에게 불이익이 돌아간다.

첫 번째, 근린생활시설은 상업용이므로 몇몇 2 금융권에서만 대출이 가능하고,

이는 일반적인 대출 상품보다 금리가 2배 이상 높은 상황이다.

 

두 번째, 상업용 건물이므로 취득세도 1%가 아니라 4.6%에 해당하는 금액이 부과된다.

 

세 번째, 다행히 매수한 근생빌라의 가격이 올라서 팔았다고 하더라도 양도 차익에 대해 비과세 혜택을 받을 수 없다.

 

네 번째, 주거인은 공동주차장을 사용할 권한이 없다.

안 그래도 주차장이 좁은데 공동주차장도 못쓴다고 하면 뭐..ㅎㅎ

 

마지막으로 근생빌라 매매를 피해야 하는 가장 큰 이유는 바로 과태료이다.

무단으로 용도가 변경된 것이 자치구에 적발되면 바로 원상 복구하라는 명령이 내려온다.

이걸 어기게 되면 위반된 내용이 수정될 때까지 계속 시세의 10% 정도를 이행 강제금이라는 명목으로 최대 연 2회 부과받는다.

 

임차인이라면 더 이상 거주가 불가능하게 될 것이고,

분양 또는 매매를 한 집주인이라면 과태료는 물론이거니와 원상복구 비용까지 들게 된다.

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지금까지 여러 가지 이유를 들어 근생빌라 매매나 임차를 피하라고 이야기했다.

그럼에도 불구하고 가격적인 이유로 근생빌라를 선택한다면 그건 뭐.. 개인의 자유일 것이다.

주택과 마찬가지로 전입신고도 되고, 확정일자도 받을 수 있기 때문에 주택 임대차 보호법의 적용 대상이긴 하지만

서장훈의 말처럼 "그게 도대체 무슨 의미가 있을까"싶다.

 

만약 지금 일반 주택과 근생빌라 매매를 놓고 고민을 하고 있었다면 이 글을 읽고 생각이 바뀌었길 바란다.

부디 단 한 사람도 잘못된 정보나 정보의 부재로 큰 손해를 떠안지 않았으면 좋겠다.