노후 아파트 리모델링 정의 ? 수직증축은 어떻게 추진되는지 알아봅시다

얼마 전 인천 아파트를 전세로 주고 부천으로 넘어왔다.

아내 뱃속에 아이가 생기면서 집을 넓혀 이사를 했어야 했는데 아내와 나의 직장이 모두 부천이기도 하고,

결혼 전 원래 생활권이 부천이기도 해서 굳이 다른 곳을 볼 필요가 없었다.

 

넘어와서 보니 인천 부평구뿐만 아니라 부천 중동 역시 노후 아파트 리모델링 열기가 아주 뜨거운 상태다.

요즘 대략 30년쯤 되면서 15~20층 이상의 아파트 단지에 리모델링 바람이 불고 있다.

 

투자자들이 오래된 저층 아파트에 투자하는 이유가 재건축 때문이라면,

재건축 가능성이 거의 없는 아파트에는 리모델링을 보고 투자하는 경우가 늘고 있는데

이게 잘만 타면 돈이 될 수 있는 내용인지라 꼭 알아두면 좋다.

먼저 우리가 흔히 알고 있는 재건축은 진행되기까지 그 조건이 꽤 까다롭다.

준공한 지 30년이 넘어야 하는데, 요즘 보면 40년은 된 데다 저층위주로 재건축이 진행되는 추세다.

 

노후 아파트라는 기준이 사람마다 다른데, 흔히 15년~20년만 되어도 오래됐다고 하지만 재건축 조건에는 포함이 안된다.

그런 아파트에 사는 사람들은 새 아파트에 살기 위해선 분양을 받거나 이사를 가야 하고,

주변에 호재가 있지 않는 한 집값 상승은 기대하기 힘들다.

그래서 그런 아파트에 사는 사람들은 리모델링이라는 이름을 가진 재건축과 비슷한 행위를 승인받기 위해

추진위원회를 구성하고 다방면으로 노력을 하고 있는 것이고,

그게 실제로 착공에 들어간다는 단지들이 하나둘 정보가 돌기 시작하면서 전체적으로 핫해지지 않았나 싶다.

잘 알고 뒤져보면 돈이 될 수 있는 꿀단지를 남들보다 훨씬 많이 찾을 수 있지 않을까 생각된다.

 

앞에서 노후 아파트 리모델링이 재건축과 비슷하다고 했지 같다고는 하지 않았는데 어떤 차이가 있는지 살펴보자.

우선 리모는 우리가 집을 고치는 것과 같이 골조는 유지하되 형태만 변경하는 것이지만,

재건축은 건물을 아예 철거하고 새로 올리는 방식이다.

 

골조를 그대로 사용하다 보니 리모의 경우 준공 후 15년만 되면 사업 진행이 가능하고,

안전진단 등급 역시 D등급이 넘지 않아도 진행이 가능하다는 장점이 있다.

안전진단 등급이 B등급 이상일 경우는 수직 증축이 가능하고, C등급 이상일 경우는 수평 증축으로 진행이 되는데

기존의 세대수보다 15%가 넘지 않는 수준으로 진행할 수 있기 때문에

규모가 작은 단지는 사업성이 낮아 맞지 않고, 규모가 어느 정도 있는 단지에 더 적합하다고 본다.

 

수직 증축과 수평증축이라는 말이 나왔는데 뭐가 다른지 알아보자.

뭐... 굳이 설명하지 않아도 대충 답이 나온다. 수직증축은 위로 늘리는 것이고, 수평 증축은 옆으로 늘리는 것이다.

둘 중에 수직 증축이 입주민과 건설사 모두가 선호하는 형태의 노후 아파트 리모델링 방식이다.

이유는 안정성 검증이 좀 복잡하긴 해도 수익성이 좋고, 입주민들은 높은 아파트를 선호하기 때문이다.

그럼 인기가 좋다는 수직증축은 어떤 방식으로 진행이 되는 것일까?

가장 먼저 조합이 설립되어야 하고, 절차에 맞춰 1차 안전진단을 거친다.

1차 안전진단을 통과하면 건축심의를 신청하고, 1차 안정성 검토를 받게 된다.

 

1차 안정성 검토 이후엔 도시계획 건축심의와 사업계획 신청 과정을 거친 후 2차 안정성 검토를 받는다.

1차와 2차 안정성 검토는 수평증축에선 빠지는 단계이기 때문에 상대적으로 수직증축 절차가 더 복잡하다고 할 수 있다.

2차 안정성 검토까지 통과하면 비로소 리모델링 사업계획이 승인되고,

이후 이주와 철거 후 2차 안전진단을 거쳐 착공에 들어가게 된다.

착공이 시작되면 기존보다 더 높은 새로운 아파트로 탄생하게 되는 것이다.

전세로 주고 온 인천의 아파트도 리모를 추진하기 위한 입주민들의 노력이 정말 대단하다.

직접 발 벗고 나서서 주민들의 동의를 받고 있으며, 여러 방면으로 전문가들과 만나 회의를 하기도 하는 등 체계적으로 움직이고 있다.

그분들의 이야기에 따르면 입주민들 중 거의 대부분이 리모델링에 대해 무지하다고 한다.

 

이렇듯 부동산에 관심이 있다면 핫한 내용이지만

관심도가 높지 않은 사람들에겐 낯선 내용이 노후 아파트 리모델링이다.

즉, 아직까지 남들보다 더 빠르게 리모델링이 진행될 만한 입지들을 찾아 투자를 할 수 있다는 얘기다.

 

여기저기 소식들을 찾아보고 직접 임장도 다니면서 어디에 투자를 해야 노후 아파트 리모델링을 통해서

수익을 낼 수 있는지를 꼼꼼하게 공부해볼 필요가 있다고 본다.

부동산 투자는 100% 발품이 동반되어야 성공할 수 있다고 믿는다.

인터넷이나 지인들의 정보로는 확신을 가지기 힘들고, 확신이 없다면 투자에 주저하거나 제대로 된 곳에 투자하기 힘들다.

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나도 시간이 날 때마다 핫한 곳을 찾아다니고 있는데 아직 뚜렷하게 여기다! 싶은 곳을 찾지 못했다.

그래도 포기하지 않고 계속 공부하면서 다니다 보면 곧 좋은 투자처를 찾을 수 있지 않을까 싶다.

지금 리모가 진행되고 있는 인천 아파트도 같이 진행되면 더할 나위 없이 좋겠다.