전세끼고 아파트 매매 똑바로 알지 않으면 낭패보기 쉽다

임대차 3법이 시행됨에 따라서 임대인과 임차인간의 갑을 관계가 완전히 뒤바뀌어버렸다.

임대차 3법의 가장 핵심은 전월세 상한제와 계약갱신청구권제라고 할 수 있는데 이건 완전히 임차인을 위한 제도다.

 

계약갱신청구권은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전~1개월 전까지 1회에 한해 임차인이 계약 갱신을 요구할 수 있는데,

이에 정당한 사유가 없으면 임대인은 거절할 수 없다는 내용이다.

즉, 내가 그냥 임차인을 내보내고 싶어도 임차인이 갱신을 요구하면 어쩔 수 없이 갱신을 해야 한다는 것이다.

여기에서 말하는 '정당한 사유'라 함은 아래와 같다.

1. 임차인이 2기분에 해당하는 차임액을 연체했을 때

2. 임대인과 임차인의 합의를 통해 임차인에게 상당한 보상이 제공됐을 때

3. 임차인이 거짓이나 불법을 통한 부정한 방법으로 임차했음이 발각됐을 때

4. 임대인의 동의 없이 임차인이 전대했을 때

5. 임차인이 고의 또는 중대한 과실로 인해 목적 주택을 파손했을 때

6. 주택의 전부 또는 일부가 소실되면서 임대차 목적을 달성하지 못할 때

7. 해당 주택을 모두 철거하거나 재건축 하기 위해 임대인이 점유를 회복해야 할 때

8. 임대인 또는 직계존비속이 해당 주택에 실제 거주하려고 할 때

9. 그 외에 임차인으로서의 의무를 지키지 아니하거나 임대차를 이어가기 어려운 중대한 사유가 있을 때

 

못된 심보로 내쫓는 케이스만 아니라면 사실 임대인이 아직까지는 우위에 있는 것 같지만

문제는 전세끼고 아파트 매매할 때 발생한다.

이제 집주인들은 세입자의 동의가 없다면 집을 마음대로 팔 수 없을 수 있다는 건데,

전세가 만기 됐을 때 임차인이 계약갱신청구권을 사용하지 않겠다는 동의를 받아야 하기 때문이다.

세입자의 동의가 없이 전세끼고 아파트 매매를 하기 위해서는 매수인이 실거주 목적이 아니어야만 가능한 상황이다.

국토부는 '임차인이 처음 계약갱신을 요구한 시점의 집주인이 누구인지, 갱신을 거절할 사유가 누구에게 있는지 등을

기준으로 판단한다'라고 원칙을 내세웠다.

알기 쉽게 풀어보자면, 실거주를 위해 주택을 매수한 사람이 이전 등기를 마친 후라면

직접 거주를 사유로 해서 갱신 요구를 거절할 수 있는데,

등기가 넘어오기 전 매매계약만 체결했다면 거절할 수 없다는 것이다.

 

만약 매매계약이 이뤄지기 전 임대인과의 계약 시 '전세끼고 아파트 매매를 할 계획'임을 밝히고 세입자가 동의 후 한 계약이라면

매매계약 후 세입자의 마음이 변해 갱신을 요구한다고 하더라도 거절할 수 있다.

자, 그럼 현 주택 매도인과 매수인이 세입자에게 비밀로하고 매매 계약을 진행한 뒤 등기까지 쳤다면?

앞서 이야기한대로 등기까지 넘어온 상황에서 매수인이 실거주를 목적으로 한다면 갱신 요구는 받아들이지 않아도 된다.

만약 정말로 세입자 모르게 매매가 체결되고 등기까지 넘어 왔다면 매수자에게 권한이 생기는 것이 맞다.

 

이에 국토부는 "실거주를 목적으로 한다면 분명 집을 둘러본 뒤 매수 결정을 할 것이고, 이 과정에서 세입자가 매도를 인지할 수 있다",

"전세금의 반환과 관련해 공인중개사의 안내도 있을 것이다"라고 반박했다.

 

정말... 까면 깔수록 계속 문제점이 나온다.

임대인이든 임차인이든 누가더 유리하고 불리할 것 없이 서로 골치 아픈 상황으로 충분히 번질 수 있다.

하루빨리 문제점을 해결하고 어느 한쪽에 치우치지 않도록 개정안이 나와야 하지 않나 생각된다.